주택 재건축 안전진단기준 완화
최근(23년 1월 5일) 국토교통부에서 재건축 안전진단 기준 개정을 고시했습니다
다시 말해, 1월 5일부터 국토교통부는 "주택 재건축 안전진단 기준 및 도시 주거환경 정비계획 수립지침"을 개정 및 시행한 것인데요. 재건축 안전진단 기준이 좀 완화됐다고 볼 수 있겠습니다. 주택 재건축 안전진단에 대한 배경, 개정기준, 기존안과 개정안 비교, 안전진단, 비용분석, 종합판정 상세내용까지 쉽고 상세히 알려드리겠습니다. 자, 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 안내해드리겠습니다
1. 안전진단 완화 배경
도심 내 양질의 주택공급 기반이 위축되는 문제가 발생하였다
재건축 사업의 첫 관문으로 규제가 과도하다는 의견이 있었다
2. 주택 재건축 안전진단 개정 기준
주택 재건축 안전진단 기준에 대한 평가항목의 배점비중이 개정되었다. 평가항목에는 구조안전성, 주거환경, 설비노후도, 비용편익이 있는데, 안전진단 기준 개정내용은 아래와 같다.
1) 구조안정성 비중을 하향한다
기존 50% → 변경 30%
2) 주거환경 비중을 상향한다
기존 15% → 변경 30%
3) 설비노후도 비중을 상향한다
기존 25% → 변경 30%
개정 비중을 아래 표로 정리함
| 평가 항목 | 구조안전성 (%) |
주거환경 (%) |
설비노후도 (%) |
비용편익 (%) |
|
| 배점비중 | 기존 | 50 | 15 | 25 | 10 |
| 개선 | 30 | 30 | 30 | 10 | |
4) 재건축 판정 범위 조정
: 조건부 재건축 및 조건부 재건축의 평가 점수 범위가 조정되었다
| 점수 | 30점 이하 | 30점 초과 45점 이하 | 45점 초과 55점 이하 | 55점 초과 |
| 기존 | 재건축 | 조건부 재건축 | 유지보수 | |
| 개선 | 재건축 | 조건부 재건축 | 유지보수 | |
추가로, 국토부가 지자체에 안전진단 체크리스트 배포 안내를 통해 개편된 안전진단 절차가 정착될 수 있도록 지원 예정이다
4. 현지조사
1) 표본 선정
최소한으로 조사해야할 표본 동 수의 선정 기준은 다음과 같다
| 동 수 | 산 식 | 최소 조사동수 |
| 10 동 이하 | 전체 동수의 20% | 1~2동 |
| 11 동 이상 30 동 이하 | 2 + (전체 동수 - 10) x 10% | 3~4동 |
| 31 동 이상 70 동 이하 | 4 + (전체 동수 - 30) x 5% | 5~6동 |
| 71 동 이상 | - | 7동 |
단, 최소한으로 조사해야할 세대수는 동당 1세대로 하되, 단지당 최소 3세대로 한다
2) 조사 항목
| 평가분야 | 평 가 항 목 | 중 점 평 가 사 항 |
| 구조 안전성 |
지 반 상 태 | 지반침하상태 및 유형 |
| 변 형 상 태 | 건물 기울기 바닥판 변형 (경사변형, 휨변형) |
|
| 균 열 상 태 | 균열유형(구조균열, 비구조균열, 지반침하로 인한 균열) 균열상태(형상, 폭, 진행성, 누수) |
|
| 하 중 상 태 | 하중상태(고정하중, 활하중, 과하중 여부) | |
| 구조체 노후화상태 | 철근노출 및 부식상태 박리 / 박락상태, 백화, 누수 |
|
| 구조부재의 변경 상태 |
구조부재의 철거, 변경 및 신설 | |
| 접합부 상태 1) | 접합부 긴결철물 부식 상태, 사춤상태 | |
| 부착 모르타르상태 2) | 부착 모르타르 탈락 및 사춤상태 | |
| 건축 마감 및 설비 노후도 |
지붕 마감상태 | 옥상 마감 및 방수상태/보수의 용이성 |
| 외벽 마감상태 | 외벽 마감 및 방수상태/보수의 용이성 | |
| 계단실 마감상태 | 계단실 마감상태/보수의 용이성 | |
| 공용창호 상태 | 공용창호 상태/보수의 용이성 | |
| 기계설비 시스템의 적정성 |
난방 방식의 적정성 급수․급탕 방식의 적정성 및 오염방지 성능 기타 오․배수, 도시가스, 환기설비의 적정성 기계 소방설비의 적정성 |
|
| 기계설비 장비 및 배관의 노후도 |
장비 및 배관의 노후도 및 교체의 용이성 | |
| 전기․통신설비 시스템의 적정성 |
수변전 방식 및 용량의 적정성 등 전기․통신 시스템의 효율성과 안전성 전기 소방 설비의 적정성 |
|
| 전기설비 장비 및 배선의 노후도 |
장비 및 배선의 노후도 및 교체의 용이성 | |
| 주거 환경 |
주거환경 | 주변토지의 이용상황 등에 비교한 주거환경, 주차환경, 일조․소음 등의 주거환경 |
| 재난대비 | 화재시 피해 및 소화용이성(소방차 접근 등) 홍수대비․침수피해 가능성 등 재난환경 |
|
| 도시미관 | 도시미관 저해정도 |
3) 결과 판정
현지조사는 정밀한 계측은 하지 않고, 설계도서와 현지 육안조사를 실시한다. 구조안전성, 건축 마감 및 설비 노후도, 주거환경 3가지 분야에서 평가결과를 기준으로 안전진단 실시여부를 판단한다.
5. 안전진단
(1) 구조안전성 평가
1) 평가 항목
평가는 표본을 선정하여 조사하고, 조사결과에 요소별 중요도를 고려하여 성능점수를 산정한 후, A～E등급의 5단계로 구분하여 평가한다
| 평가부문 | 평 가 항 목 | |
| 기울기 및 침하 | 건물 기울기 | |
| 기초침하 | ||
| 내하력 | 내력비 | 콘크리트 강도 |
| 철근배근상태 | ||
| 부재단면치수 | ||
| 하중상태 | ||
| 접합부 용접상태1) | ||
| 접합 철물 치수1) | ||
| 보강·긴결철물 상태2) | ||
| 조적개체 강도2) | ||
| 조적벽체 두께, 길이2) | ||
| 처짐 | ||
| 내구성 | 콘크리트 중성화 | |
| 염분 함유량 | ||
| 철근부식 | ||
| 균열 | ||
| 표면 노후화 | ||
| 접합부 긴결철물의 부식1) | ||
| 사춤콘크리트 및 모르타르 탈락1) | ||
| 부착 모르타르 상태2) | ||
2) 표본 선정 기준
| 전체동수(동) | 최소 조사동수(동) | 선정방법 |
| 3동 이하 | 1동 | 구조형식이 다른 동 선정 층수가 다른 동 선정 세대규모(평형)가 다른 동 선정 단지를 대표할 수 있는 동 선정 외관조사에서 구조적으로 취약하다고 판단되는 동 선정 |
| 4 ～ 13 | 2～3동 | |
| 14 ～ 26 | 4～5동 | |
| 27 ～ 46 | 6～7동 | |
| 47동 이상 | 8동 |
3) 성능점수 산정기준
(2) 주거 환경 평가
1) 평가 항목
도시미관, 소방활동의 용이성, 침수피해 가능성, 세대당 주차대수, 일조환경 사생활침해, 에너지효율성, 노약자와 어린이 생활환경, 실내생활공간의 적정성 등 9개의 항목에 대하여 조사·평가한다
2) 표본 선정 기준
최소 조사동수는 안전성 평가 기준과 동일하게 따르고, 최소 조사 세대수는 건축마감 및 설비노후도 분야의 기준을 따른다
3) 성능점수 산정기준
주거환경 평가 성능점수 = ∑ (평가항목별 성능점수 × 평가항목별 가중치 )
(3) 건축마감 및 설비노후도 평가
1) 평가 항목
평가는 표본을 선정하여 조사하고, 조사결과에 요소별 중요도를 고려하여 성능점수를 산정한 후, A～E등급의 5단계로 구분하여 평가한다
| 평가부문 | 평가항목 |
| 건축 마감 | 지붕 마감상태 |
| 외벽 마감상태 | |
| 계단실 마감상태 | |
| 공용창호 상태 | |
| 기계설비 노후도 | 시스템성능 |
| 난방설비 | |
| 급수·급탕설비 | |
| 오·배수설비 | |
| 기계소방설비 | |
| 도시가스설비 | |
| 전기·통신 설비 노후도 | 시스템 성능 |
| 수변전 설비 | |
| 전력간선설비 | |
| 정보통신설비 | |
| 옥외전기설비 | |
| 전기소방설비 |
2) 표본 선정 기준
| 규 모(세대) | 산 식 |
| 100 이하 | 100 × 10% |
| 101 이상 ～ 300 이하 | 10 + (전체 세대수-100) × 5% |
| 301 이상 ～ 500 이하 | 20 + (전체 세대수-300) × 4% |
| 501 이상 ～ 1,000 이하 | 28 + (전체 세대수-500) × 3% |
| 1,001 이상 ～ 3,850 이하 | 43 + (전체 세대수-1000) × 2% |
| 3,851 이상 | 100세대 |
| * 세대수 산정시 소수점 이하는 올림으로 계산함 | |
3) 성능점수 산정기준
6. 비용분석
1) 평가방법
비용분석 분야는 개·보수를 하는 경우의 총비용과 재건축을 하는 경우의 총비용을 LCC(생애주기 비용)적인 관점에서 비교·분석하여 평가값(α)을 산출한 후, A～E등급의 5단계로 구분하여 평가한다
2) 평가절차
평가값(α)은 개·보수하는 경우의 주택 LCC의 년가(Equivalent Uniform Annual Cost)에 대한 재건축하는 경우의 주택 LCC의 년가의 비율로 산정한다
3) 점수 산정기준
| 평 가 값 (α) | 대 표 점 수 |
| 0.69 이하 | 100 |
| 0.70～0.79 | 90 |
| 0.80～0.89 | 70 |
| 0.90～0.99 | 40 |
| 1.00 이상 | 0 |
| 1) 평가값(α) = 개·보수하는 경우 주택 LCC의 년가 / 재건축하는 경우 주택 LCC의 년가 | |
7. 종합판정
1) 안전진단 가중치
주거환경중심 평가 안전진단은 주거환경, 건축마감 및 설비노후도, 구조안전성, 비용분석 점수에 다음 표의 가중치를 곱하여 최종 성능점수를 산정한다
| 구 분 | 가 중 치 |
| 주거환경 | 0.3 |
| 건축마감 및 설비노후도 | 0.3 |
| 구조안전성 | 0.3 |
| 비용분석 | 0.10 |
2) 최종 점수 구분
최종 성능점수에 따라 다음 표와 같이 ‘유지보수’, ‘조건부 재건축’, ‘재건축’으로 구분하여 판정한다
| 최종 성능점수 | 판 정 |
| 55 초과 | 유지보수 |
| 45 초과 ～ 55 이하 | 조건부 재건축 |
| 45 이하 | 재건축 |
이상으로 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 및 절차를 알아봤습니다
정보가 도움되셨기를 바랍니다, 감사합니다
콘크리트 품질시험도 22년 9월에 개정되었습니다. 챙겨가세요~!!
(링크) 콘크리트 단위수량 품질시험 검사기준 최신 개정
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